Отдельные аспекты инвестиций в зарубежную недвижимость

Отдельные аспекты инвестиций в зарубежную недвижимость фото

Инструментами заработка инвестора являются объекты инвестиций. То, что может, со временем, принести доход на вложенный капитал. Традиционные направления вложений — ценные бумаги и финансовые инструменты с их производными, драгметаллы, банковские депозиты в различных валютах. Менее традиционные, но ничуть не менее значимые — предметы искусства и антиквариат, а также недвижимость.

Особенно привлекательным представляется приобретение зарубежной жилой недвижимости. Варианты получения прибыли или, как минимум, сохранения средств могут быть различными.
1. Использование дома или квартиры по прямому назначению — постоянного или временного проживания (регистрации). Необходимо учесть, что это часто дает статусные преимущества их владельцу — гражданство или вид на жительство в выбранной стране.
2. Сдача недвижимости в наем, с целью получения постоянных арендных платежей.
3. Покупка жилья «в рост». Спекулятивная операция, предполагающая получение дохода при перепродаже.
Собственно, все как и на отечественном рынке. Разница — в прозрачности, предсказуемости и надежности.

Вложения в недвижимость за рубежом являются консервативным и долгосрочным видом инвестиций с горизонтом от нескольких лет и более. Безусловным преимуществом такой покупки является четко определенное право собственности на простой и понятный объект вложений, в отличие от виртуальных операций или ипотечных ценных бумаг.

Процедура



Для приобретения любой недвижимости, а тем более иностранной, необходимо привлекать профессиональных консультантов или специализированные агентства. Для предоставления комплексного обслуживания их кругозор должен быть весьма широк: зарубежное право, знание текущего состояния и тенденций развития профильного рынка, налоговое законодательство, регистрация инокомпании и вопросы банковского сервиса в выбранной стране, организация индивидуальных туров для ознакомления с объектами вложений.

Почти во всех постсоветских государствах (за исключением стран Балтии) существуют существенные ограничения на персональные инвестиции за рубеж. Оптимальным будет покупка апартаментов на юридическое лицо, конечным выгодополучетелем/бенефициаром которого выступает клиент-физлицо. Таков механизм у 90% сделок с зарубежной недвижимостью.

Например, для Великобритании один из самых приемлемых путей — учреждение акционерного общества/компании с ограниченной ответственностью (LTD). Плюсы — нет требований к минимальному размеру уставного фонда, излишне нотариальное заверение учредительного договора, адекватные налоговые ставки. По сути, налог один — на прибыль (Corporation Tax), его размер — 20%. Как и у всего в этом мире, у британского LTD есть и минусы — ежегодная отчетность и значительная прозрачность, приводящая к уменьшению конфиденциальности. Конечно, если это воспринимать как минусы.

Объекты



Принцип отбора недвижимости для инвестирования мало чем отличается от анализа иных финансовых вложений. Просчитываются два главных параметра — доходность и риск. Дорогие объекты в развитых, спокойных и безопасных странах дадут куда меньшую норму прибыли, чем дешевое жилье в менее благополучных (пока) регионах Азии и Африки. Но если вы спекулянт — вам необходимо присмотреться не к Швейцарии или Австрии, а к такой стране, как Нигерия. По оценке PricewaterhouceCoopers, к 2025 году нигерийский спрос составит 20 млн новых домов. Пятерка лидеров по темпам развития рынка жилья выглядит так — США, Индия, Китай, Япония и, кстати, Россия.

Специалистами рынка разработаны ряд показателей, играющих роль маяков для инвесторов.

GPI, рейтинг стран по безопасности

Институт экономики и мира (Institute for Economics and Peace) ежегодно составляет Глобальный индекс безопасности GPI (Global Peace Index). Расчет проводится на основании данных об уровне преступности, наличии в стране внутренних конфликтов или ее участии в конфликтах внешних, числе ДТП, развитости и доступности медуслуг, состоянии рынка труда и стабильности общественно-политической обстановки.

По состоянию на 2016 год, первые25 мест распределились следующим образом:


Лидирует с существенным отрывом Исландия. Страна гейзеров, ледников и вулканов. Замыкает первую четверть сотни Испания. Нельзя не отметить, что ни одному государству из бывшего Союза, включая балтийские республики, не нашлось место в списке выше 26-го. Из стран бывшего соцлагеря лучшая позиция место у Чехии (шестая), фигурируют также Венгрия, Польша, Словакия и осколок бывшей Югославии — Словения.

GRETI, индекс прозрачности рынков недвижимости

Подразделение компании JLL - Lasalle Investment Management 17 лет готовит Global RealEstateTransparencyIndex (GRETI) — мировой индекс прозрачности рынков недвижимости.

В текущем году специалисты JLL проанализировали 109 рынков с учетом 139 факторов, сгруппированным по пяти категориям. Раскрытие информации, прозрачность сделок, адекватность и ясность соответствующего законодательства, развитие рынка и показатели доходности инвестиций в недвижимость.

По индексу GRETI страны делятся на четыре сегмента: высокая прозрачность, прозрачность, средняя и низкая прозрачность.

Крупно картина выглядит так:


Тенденции



Мировой рынок недвижимости бурно развивается. Вниманию читателя предлагаются несколько новостей, подчеркивающих, как общие тенденции, так и тренды в разрезе отдельных стран.

Доход от предоставления жилья в аренду

Доходность от сдачи приобретенной в Европе недвижимости составляет около 4% годовых на кратких сроках и от 6 до 10% годовых на длительных периодах. Налог на аренду жилья - от 5% в Греции до 25% в Австрии. Для справки, в Соединенных Штатах он равен 30%.

Турция

Рост числа продаж объектов жилой недвижимости достиг 25% за первые 9 месяцев 2016 года (информация Турецкого института статистики). Только октябрь показал прирост на 25,5%. На первом месте — Стамбул. Тем не менее, количество зарубежных покупателей турецкой недвижимости в том же октябре сократилось на 30%. Самые активные иностранцы — граждане Ирака, Кувейта и Саудовской Аравии.

Мальта

Согласно газете Malta Today, аренда мальтийского жилья за 2010-16 гг. существенно подорожала. Лидер — курортный Слим. Здесь цены выросли на 80%.

Нидерланды

Цены на вторичке, по данным статуправления Нидерландов, с начала года поднялись почти на 15%, а число заключенных договоров купли-продажи выросло на 16%. Усредненная цена одной сделки по приобретению голландского частного дома составляет сейчас $200 тыс.



Вложение в недвижимость — хороший вариант надежной долгосрочной инвестиции.

«Недвижимость всегда в цене». Причем, не только московская.


Интересно о финансах
Поделитесь с друзьями
Назад
Вперед
Закрыть